IBS e CBS: como as novas alíquotas vão afetar empresas e imóveis

Se você é empresário, investidor imobiliário ou está à frente da área fiscal de um negócio, provavelmente já ouviu falar da reforma tributária e do cronograma de transição entre o sistema atual e o novo modelo baseado em IBS e CBS. Mas o cronograma, sozinho, não responde à pergunta que realmente importa: o que muda no meu caixa, na minha precificação e nos meus contratos? Este artigo aprofunda os dois pontos que mais geram dúvidas na prática — o impacto direto sobre empresas durante a transição e as particularidades das operações imobiliárias — para que você saiba, desde já, o que revisar e planejar.

Como funciona a alíquota de referência combinada

Quando o sistema estiver totalmente implementado, a partir de 2033, a soma das alíquotas de referência do IBS e da CBS deve resultar em uma carga tributária combinada estimada, segundo projeções divulgadas até 2026, em torno de 26,5% — número que ainda pode ser recalculado à medida que o cronograma avança, já que a alíquota de referência definitiva será fixada por resolução do Senado Federal com base na arrecadação observada nos anos de transição. Esse percentual funciona como uma referência nacional, não um valor fixo e definitivo: ele pode variar conforme ajustes promovidos por estados e municípios dentro dos limites definidos pela reforma, e conforme regimes diferenciados aplicáveis a setores específicos — como saúde, educação e alimentos, que têm reduções previstas na alíquota padrão.

É fundamental entender que essa alíquota substitui a soma de vários tributos que hoje incidem separadamente — PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI — e que, por isso, não deve ser interpretada isoladamente como um aumento de carga tributária. O efeito real sobre cada empresa depende de fatores concretos: o regime tributário atual (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real), o setor de atuação e, sobretudo, a cadeia de créditos que a empresa utiliza hoje. Uma empresa que atualmente aproveita poucos créditos tributários pode até se beneficiar do novo sistema não cumulativo; já uma empresa com estrutura de créditos bem otimizada no modelo atual precisa simular com cuidado se a migração é neutra, favorável ou desfavorável ao seu caso específico.

Por isso, comparar apenas "quanto eu pago hoje" com "quanto vou pagar na alíquota de referência estimada" é um erro comum — e pode levar a decisões de precificação equivocadas antes mesmo de a transição começar.

2027-2028: extinção de PIS/COFINS e o que assume o lugar

A partir de 2027, PIS e COFINS deixam de existir, substituídos integralmente pela CBS em alíquota cheia. Esse é o primeiro grande impacto direto no caixa das empresas, já que exige revisão completa da apuração de tributos federais sobre o faturamento — não apenas uma troca de nome de guia de recolhimento, mas uma mudança de lógica de apuração.

Empresas que hoje aproveitam regimes especiais de PIS/COFINS — como o regime cumulativo, o não cumulativo ou os regimes monofásicos aplicáveis a determinados produtos — precisam entender, com antecedência, como esses regimes serão tratados ou substituídos dentro da nova sistemática da CBS. É comum que empresas de setores como distribuição, indústria e varejo tenham hoje benefícios ou particularidades ligadas justamente a esses regimes especiais; ignorar esse ponto pode significar descobrir, já em 2027, que a carga tributária federal aumentou de forma inesperada simplesmente porque um benefício que a empresa usava deixou de existir na forma antiga.

Esse é, portanto, um momento em que revisar a apuração tributária com antecedência — e não apenas quando a mudança já estiver em vigor — faz diferença real no planejamento financeiro da empresa.

2029-2032: convivência entre ICMS/ISS e IBS — o desafio da dupla apuração

Esse é, sob a ótica operacional, o período mais desafiador de toda a transição. Durante esses anos, ICMS e ISS não desaparecem de uma vez — eles são reduzidos gradualmente, na mesma proporção em que o IBS aumenta. Isso significa que, por vários anos seguidos, empresas precisarão apurar e recolher, simultaneamente, tributos do sistema antigo e do sistema novo, em proporções que mudam ano a ano.

Na prática, imagine uma empresa que hoje recolhe ICMS sobre suas operações de venda: durante o período de 2029 a 2032, ela vai precisar manter dois sistemas de apuração funcionando ao mesmo tempo, com percentuais de ICMS/ISS diminuindo e percentuais de IBS aumentando conforme o calendário de transição definido pela reforma. Isso não é um detalhe técnico menor — é uma mudança estrutural na rotina fiscal da empresa.

Esse período de dupla apuração exige sistemas fiscais preparados, times de contabilidade tributária atentos ao calendário de transição e, muitas vezes, revisão de precificação, já que a carga efetiva sobre cada operação pode variar de um ano para o outro dentro dessa janela. Empresas que vendem para outros estados, ou que atuam em múltiplos municípios, tendem a sentir esse efeito de forma ainda mais intensa, já que a variação de alíquotas de ICMS e ISS já é, hoje, diferente entre localidades — e essa diferença se soma à variação trazida pela própria transição.

Por que o planejamento tributário não pode esperar o início da vigência

Um erro comum é tratar a reforma tributária como um assunto "para depois" — algo que só vai exigir atenção quando as novas regras efetivamente entrarem em vigor. Na prática, o contrário costuma ser mais seguro: contratos, precificação e estrutura societária que estão sendo definidos hoje já deveriam levar em conta o cronograma de transição, porque muitos desses instrumentos têm vigência que atravessa justamente os anos de mudança.

Isso vale tanto para empresas que estão renegociando contratos de fornecimento e prestação de serviço de longo prazo quanto para aquelas que estão revisando sua estrutura tributária atual para entender se o regime que utilizam hoje continuará sendo o mais vantajoso ao longo da transição. Antecipar essa análise evita surpresas no fluxo de caixa e reduz a chance de disputas contratuais sobre quem absorve eventuais variações de carga tributária ao longo dos próximos anos.

Impacto específico em operações imobiliárias e contratos em andamento

O setor imobiliário tem particularidades importantes dentro da reforma, que merecem atenção redobrada de quem compra, vende, loca ou incorpora imóveis — e aqui vale a pena diferenciar mecanismos que costumam ser tratados, de forma imprecisa, como se fossem a mesma coisa:

• Redução de alíquota: para as operações imobiliárias abrangidas pelo regime específico (venda de imóveis, incorporação e operações relacionadas realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS/CBS), a legislação prevê redução de 50% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS.
• Redutor social: aplicável a determinadas operações imobiliárias residenciais e beneficiários específicos, nas hipóteses e critérios definidos em lei — entre elas, operações de habitação de interesse social —, reduz a carga de forma adicional àquela redução geral.
• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis: têm redução de 70% sobre a alíquota padrão — um percentual distinto da redução aplicável à venda e à incorporação, e que não deve ser confundido com ela.
• Redutor de ajuste: valor vinculado ao imóvel que, nas hipóteses legais, é deduzido da base de cálculo de sua alienação. Diferentemente da redução de alíquota, ele diminui o valor sobre o qual o tributo é calculado.

Esses percentuais e mecanismos não se aplicam a qualquer pessoa que venda ou alugue um imóvel: a incidência do regime específico depende de a operação ser realizada por contribuinte sujeito ao IBS/CBS no regime regular, o que exclui, em regra, a pessoa física que vende ou aluga um imóvel fora do exercício de atividade econômica habitual. Contratos de longo prazo firmados antes ou durante a transição — como contratos de construção, incorporação e locações de longa duração — podem precisar de cláusulas específicas para lidar com a variação da carga tributária ao longo dos anos da reforma, evitando disputas entre as partes sobre quem arca com eventuais aumentos.

É comum que incorporadoras e construtoras trabalhem com contratos que se estendem por vários anos — do lançamento até a entrega da obra, por exemplo. Um contrato assinado hoje pode atravessar, sem qualquer cláusula que preveja isso, todo o período de dupla apuração entre 2029 e 2032, ou mesmo o início da vigência plena em 2033. Sem uma cláusula clara sobre como eventuais variações de carga tributária serão tratadas entre as partes, o risco de divergência de interpretação — e de litígio — aumenta consideravelmente. O mesmo raciocínio vale para locações de longo prazo, especialmente as comerciais, em que a previsibilidade de custos é parte essencial do planejamento do locatário e do locador.

Perguntas frequentes sobre IBS e CBS