ITBI pago a maior: como pedir a restituição depois do Tema 1113 do STJ

Se você comprou um imóvel nos últimos anos, é bem provável que tenha pago o ITBI sem questionar o valor cobrado pela prefeitura — afinal, no meio da correria de escritura, registro e financiamento, poucos compradores param para conferir se a base de cálculo daquele imposto correspondia mesmo ao preço pago pelo imóvel. Acontece que, em muitos municípios, essa conta estava sendo feita de forma indevida, e uma decisão do Superior Tribunal de Justiça mudou esse cenário. Se o valor cobrado foi calculado sobre um número maior do que o efetivamente pago pelo imóvel, existe caminho para reaver a diferença — e, dependendo do caso, esse valor pode ser relevante.

O que o STJ decidiu sobre a base de cálculo do ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência municipal e incide sempre que um imóvel muda de titularidade por meio de venda ou outra transação onerosa, como a permuta. É o imposto que costuma ser recolhido na hora de lavrar a escritura ou de registrar o imóvel em nome do comprador, e seu valor é calculado aplicando uma alíquota sobre uma base de cálculo definida pelo município.

O problema é que, durante muito tempo, diversas prefeituras não usavam o valor real da negociação como base de cálculo. Em vez disso, aplicavam um "valor de referência" próprio, fixado previamente por meio de tabelas ou levantamentos internos da administração municipal — e esse valor de referência, com frequência, era superior ao valor efetivamente pago pelo comprador na transação. Na prática, isso significava que duas pessoas podiam negociar um imóvel por um preço legítimo de mercado, registrar esse preço na escritura, e ainda assim serem obrigadas a pagar ITBI sobre um valor maior, definido unilateralmente pela prefeitura, sem qualquer relação com o negócio que de fato ocorreu.

Ao julgar o Tema Repetitivo 1113, o STJ pacificou o entendimento de que essa prática é indevida. Ficou definido que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com esse parâmetro — ou seja, não é um piso ou teto absoluto imposto pelo município, mas também não pode ser afastado de forma automática por uma tabela de referência. O fisco municipal pode questionar o valor declarado quando o entender incompatível com o de mercado, mas precisa fazer isso por meio de procedimento administrativo próprio, com direito ao contraditório, e não pela simples aplicação automática de um valor de referência fixado previamente.

Por que o valor do IPTU (planta genérica de valores) não pode ser usado

Outra prática comum, também afastada pela decisão do STJ, era usar o valor venal do imóvel — base do IPTU, apurado a partir de uma "planta genérica de valores" da prefeitura — como piso mínimo obrigatório para o ITBI, mesmo quando esse valor venal superava o preço real de venda do imóvel.

A planta genérica de valores é uma ferramenta pensada para a cobrança anual do IPTU, calculada de forma padronizada para todos os imóveis de uma região, com critérios genéricos — localização, metragem, padrão construtivo médio — e, em muitos casos, valores desatualizados em relação ao mercado. Ela não foi criada para capturar as particularidades de uma transação específica, como o estado de conservação do imóvel, a necessidade de reforma ou a urgência do vendedor em fechar negócio, fatores que influenciam o preço final.

Usar esse valor genérico como piso obrigatório para o ITBI, segundo o entendimento firmado pelo STJ, contraria a própria lógica desse imposto, que deve incidir sobre o valor efetivo da operação — e não sobre uma estimativa administrativa pensada para outra finalidade.

O que essa decisão muda na prática para quem já comprou ou está comprando um imóvel

Na prática, o Tema 1113 reforça duas garantias para quem compra um imóvel: o direito de recolher o ITBI sobre o valor real do negócio, sem aceitar automaticamente um valor de referência maior imposto pela prefeitura, e o direito de buscar a devolução do que já foi pago a mais no passado, respeitado o prazo legal. Isso é relevante porque, em muitos municípios, o sistema de emissão de guias já calcula o imposto sobre o maior valor entre o declarado e o de referência, sem avisar o comprador ou dar chance de contestar antes de pagar.

Como saber se você pagou ITBI a maior

Vale revisar sua situação se, na compra de um imóvel:

• O valor do ITBI pago foi calculado sobre um montante superior ao valor declarado na escritura de compra e venda.
• O município usou como referência o valor venal do IPTU, e esse valor era maior do que o preço efetivamente pago pelo imóvel.
• Você recebeu uma notificação ou cobrança complementar de ITBI, alegando que o valor declarado estava "abaixo do valor de referência" da prefeitura.

Um bom ponto de partida é comparar o valor que consta na escritura com o valor que aparece na guia de recolhimento do ITBI. Se os números forem diferentes, e o valor da guia for maior, há indício de que o imposto foi calculado de forma incompatível com o entendimento do STJ.

Exemplo prático: imagine que um imóvel foi vendido por R$ 400.000, mas o valor de referência do município era R$ 480.000, e o ITBI foi calculado sobre esse valor maior. A diferença de R$ 80.000 está na base de cálculo, não é o valor a ser restituído — o que se restitui é a diferença de imposto gerada por ela. Com uma alíquota hipotética de 3%, por exemplo, o ITBI pago a mais seria de R$ 2.400 (3% sobre os R$ 80.000 de diferença na base). É esse tipo de discrepância — e o cálculo correto da diferença de imposto, não da diferença de base — que justifica uma análise mais detalhada da situação.

Como funciona o pedido de restituição, passo a passo

1. Reunir a escritura de compra e venda e o comprovante de pagamento do ITBI.
2. Verificar, junto à prefeitura ou por meio de análise técnica, qual valor foi efetivamente usado como base de cálculo do imposto.
3. Calcular a diferença entre o valor que foi pago e o valor que seria devido com base no valor real da transação.
4. Protocolar pedido administrativo de restituição junto ao município ou, quando necessário, ação judicial de repetição de indébito tributário.
5. Observar o prazo: em regra, o prazo para reaver valores pagos indevidamente é de cinco anos, contados do pagamento.

Via administrativa ou ação judicial: qual caminho faz sentido

Nem toda situação segue o mesmo trâmite. Em alguns municípios, é possível resolver o pedido pela via administrativa, demonstrando a diferença entre o valor real da transação e o valor de referência usado pelo fisco. Em outros, quando o município resiste em reconhecer o direito, é necessário recorrer à ação judicial de repetição de indébito tributário — o tipo de discussão que deu origem ao Tema 1113. A escolha depende da postura do município, do valor da diferença e da urgência do comprador, o que reforça a importância de uma análise específica antes de agir.

Perguntas frequentes sobre restituição de ITBI